איך עו"ד מקרקעין מסייע בתכנון מס שבח בדיני קנין ומקרקעין?

מס שבח הוא אחד המרכיבים הכלכליים המשמעותיים ביותר בכל עסקת מקרקעין, והוא עלול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים. תכנון מס נכון ומקצועי יכול לחסוך למוכר סכומים משמעותיים ולמנוע הפתעות לא נעימות במועד מכירת הנכס. עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני קנין ומקרקעין אינו רק מלווה משפטי אלא גם יועץ אסטרטגי שיודע לנווט בין החוקים המורכבים, הפטורים, ההקלות והמדרגות השונות של מיסוי מקרקעין. הבנה מעמיקה של מס שבח ושל האפשרויות לתכנון מס חוקי יכולה להיות ההבדל בין עסקה רווחית לבין עסקה שרוב רווחיה נבלעים במיסים.

מהו מס שבח ומדוע נדרש תכנון מקדים?

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר ממכירת מקרקעין – כלומר, ההפרש בין מחיר הרכישה המקורי לבין מחיר המכירה בפועל, לאחר ניכוי הוצאות מותרות והצמדה למדד. המס חל על המוכר ביום ביצוע העסקה, ושיעורו נקבע בהתאם למדרגות מס משתנות. נכון לשנת 2026, מדובר בשיעורי מס של 25% או 30%, בהתאם לגובה השבח שנוצר בעסקה – נתון שיכול להשפיע משמעותית על התמורה הסופית שתישאר בידי המוכר.

כאן בדיוק נכנס לתמונה הצורך בתכנון מוקדם ומקצועי. משרד המתמחה בתכנון ובנייה ובדיני קניין ומקרקעין, כמו זה המוצג באתר https://shiloh.co.il, מלווה לקוחות מתוך הבנה שתכנון מס נכון אינו מותרות – אלא הכרח. ללא בחינה מקדימה של העסקה, המוכר עלול לשלם מס גבוה מהנדרש או להחמיץ פטורים והקלות משמעותיים הקבועים בחוק. שילוב ליווי משפטי ומיסויי בשלב מוקדם מאפשר קבלת החלטות חכמות, חיסכון כספי ממשי ושקט נפשי לכל אורך הדרך. אם אתם שוקלים למכור נכס, כדאי לפעול נכון מההתחלה ולהיעזר במומחים שמכירים את המערכת לעומק.

אילו פטורים עיקריים קיימים במס שבח?

אחד התחומים המרכזיים שבהם עורך דין מקרקעין יכול לסייע הוא זיהוי הפטורים ממס שבח. הפטור החשוב ביותר הוא פטור על דירת מגורים יחידה, החל על מוכר שמכר את דירתו היחידה ובתנאי שעמד בתנאים מסוימים. הפטור מוגבל לסכום מסוים, ובשנת 2026 הוא עומד על כ-1.98 מיליון שקלים למוכר יחיד או כ-2.97 מיליון למוכרים נשואים. מעבר לסכום זה, המוכר ישלם מס על ההפרש. פטורים נוספים כוללים פטור לדירה שהתקבלה בירושה, פטור חלקי למשרתי מילואים ופטור למשפחות מרובות ילדים. עורך דין ימקסם את הפטורים על ידי תיעוד קפדני של תקופת המגורים והוכחת זכאות לכל פטור רלוונטי.

כיצד משפיעה תקופת החזקה על גובה המס?

תקופת החזקה של הנכס משפיעה באופן מהותי על גובה מס השבח. ככל שתקופת ההחזקה ארוכה יותר, כך השבח הריאלי נמוך יותר בגלל ההצמדה למדד. עורך דין מקרקעין יבדוק את תאריך הרכישה המדויק ואת כל השינויים שחלו בבעלות לאורך השנים. במקרים של ירושה או מתנה, תאריך הרכישה המקורי של המוריש נחשב לתאריך הרכישה של היורש. זה משפיע משמעותית על חישוב השבח. תכנון נכון של מועד המכירה עשוי לחסוך אלפי שקלים. משרד א. שילה ושות' עורכי דין, שנוסד בחיפה בשנת 1955, מתהדר בניסיון עשיר של 70 שנה במיסוי מקרקעין.

איך מטפלים במצבים של בעלות משותפת?

כאשר הנכס נמצא בבעלות משותפת של מספר בעלים, תכנון מס השבח הופך מורכב יותר. כל בעל חייב בדיווח ובתשלום מס בנפרד על חלקו ברווח, אך שיעורי המס והפטורים עשויים להשתנות בין הבעלים השונים. עורך דין מקרקעין יתכנן את העסקה באופן שימקסם את הפטורים והחיסכון המיסויי לכל הבעלים. במקרים מסוימים, ניתן לשקול מכירה מדורגת או העברת חלקים מזכויות הבעלות לפני המכירה כדי לנצל פטורים שונים. תכנון זה דורש ידע מעמיק בחוק המס.

מהן האפשרויות לדחיית תשלום מס שבח?

במקרים מסוימים, המוכר יכול לדחות את תשלום מס השבח, דבר שעשוי לשפר את התזרים הכספי שלו. הדחייה הנפוצה ביותר היא כאשר המוכר רוכש דירה חלופית תוך 18 חודשים ממכירת דירתו הקודמת. דחייה נוספת אפשרית במקרים של התחדשות עירונית, שבהם ניתן לדחות את המס עד לקבלת הדירה החדשה. עורך דין מקרקעין יבדוק האם המוכר עומד בתנאים לדחייה, יכין את המסמכים הנדרשים וידאג להגשת הבקשה בזמן. חשוב לציין שדחיית המס אינה פטור ממנו, והמס בסופו של דבר ישולם.

כיצד מתמודדים עם השגות על שומת מס?

לאחר שמשיין מס השבח בוחן את הדיווח ומוציא שומת מס, המוכר עשוי לא להסכים עם השומה ולהגיש השגה. זהו שלב קריטי שבו עורך דין מקרקעין יכול להציל למוכר סכומים משמעותיים. ההשגה חייבת להיות מנומקת היטב, מבוססת על ראיות ומסמכים, ומוגשת בתוך המועד הקבוע בחוק. עורך דין יבדוק את השומה לעומק, יזהה טעויות בחישובים, הוצאות שלא הוכרו או פטורים שלא ניתנו. לפרטים נוספים על הדרכות מיסוי ברכישת מקרקעין, ניתן לעיין באתר רשות המיסים. משרד א. שילה ושות' עורכי דין, הכולל סניפים במספר מוקדים בארץ, מתמחה בהשגות על שומות מס.

מה ההבדל בין תכנון מס חוקי להימנעות ממס בלתי חוקית?

תכנון מס חוקי הוא פעולה לגיטימית שבה המוכר מנצל את כל ההקלות והפטורים שהחוק מאפשר. לעומת זאת, הימנעות ממס בלתי חוקית כוללת הסתרת מידע, דיווח כוזב או זיוף מסמכים. עורך דין מקרקעין מקצועי יפעל תמיד במסגרת החוק ולא יציע פתרונות שעלולים לחשוף את הלקוח לסנקציות פליליות או קנסות כבדים. התכנון החוקי כולל מהלכים כמו תזמון נכון של המכירה, שימוש בפטורים משפחתיים או חלוקת הבעלות בצורה שתמקסם את החיסכון. כל מהלך חייב להיות מגובה במסמכים אמיתיים.

איך משלבים תכנון מס שבח עם תכנון עיזבון?

תכנון עיזבון ותכנון מס שבח הולכים יד ביד, במיוחד כאשר מדובר במשפחות עם נכסי מקרקעין רבים. עורך דין מקרקעין ימליץ על מהלכים שיפחיתו את חבות המס הן בחיים והן לאחר המוות. לדוגמה, העברת נכסים לילדים במתנה בחייו של ההורה עשויה לחסוך מס עיזבון, אך עלולה ליצור חבות במס שבח עתידית. לעומת זאת, ירושה עשויה ליהנות מפטורים מסוימים ממס שבח. עורך דין יבחן את כל ההיבטים ויבנה אסטרטגיה משפחתית ארוכת טווח. חשוב לתכנן מראש ולא לחכות עד לרגע האחרון.

מהן המגמות החדשות במיסוי מקרקעין 2026?

בשנת 2026 חלו שינויים משמעותיים במיסוי מקרקעין שעורך דין מקרקעין חייב להכיר. חזר לתוקף מס רכוש בשיעור 1.5% על קרקעות פנויות הנמצאות במלאי עסקי, מה שמשפיע על יזמים וחברות נדל"ן. מדרגות מס השבח עודכנו, ושיעורי המס הועלו במקרים מסוימים. בנוסף, נכנסו לתוקף תקנות חדשות הנוגעות לדיווח על עסקאות במקרקעין. מערכות דיגיטליות מתקדמות, בדומה לReal Estate Settlement Procedures בארה"ב, משפרות את השקיפות בעסקאות. עורך דין מקרקעין עדכני יודע לנווט בשינויים החקיקתיים ולהתאים את התכנון בהתאם.

למה כדאי להיוועץ בעורך דין מקרקעין ולא רק ברואה חשבון?

רבים שואלים האם מספיק להתייעץ עם רואה חשבון בנושא מס שבח. התשובה היא שהשילוב בין השניים הוא האידיאלי. רואה חשבון מתמחה בחישובים המיסויים והדיווח הפיננסי, בעוד שעורך דין מקרקעין מתמחה בהיבטים המשפטיים של העסקה, בזכויות הקניין ובחוזים. עורך דין יכול לזהות בעיות משפטיות שעלולות להשפיע על המיסוי, כמו זכויות של צדדים שלישיים או הערות אזהרה. בנוסף, הוא יכול לייצג את הלקוח בהליכים משפטיים כמו השגות וערעורים. משרד א. שילה ושות' עורכי דין מעניק יחס אישי ומקצוענות גבוהה המבטיחים ליווי מלא לאורך כל תהליך העסקה והמיסוי, עם ניסיון של 70 שנה והתוצאות הטובות ביותר עבור כל לקוח.